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アパート経営について将来を考えてみる
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    どうもお手軽な"サラリーマン、土地持ち向け"投資パターンに思うのですが、今後経済不況&雇用不安が進めば家賃交渉や割安物件への乗り換えが増えていくように思います。

    他社との差異化と言っても"リフォームや設備の充実"位なので、それで確保出来る付加価値客層の減少を考慮してない。 自分で保守管理集客をしてるオーナーであればまだ良いのですが、業者に丸投げして家賃保証に安住してる所なんて即効で淘汰(保証の低下や空室率アップ)されそう。

    敷金礼金制度も"空室を埋めたいオーナーの増加"によって崩壊確実っぽい。ついでにフリーレント(一定期間家賃無料)激増とか。 ネット上で物件の比較や口コミ情報がどんどん浸透していけば、amazonや楽天で比較して商品購入するみたいに手軽に比較検索が出来る物件が今以上に増えていきそう。

    ダミー物件で詐欺る不動産会社とかは口コミ悪評でブラック認定とか(^^;)

     葬儀の世界だと"イオンのお葬式"が価格破壊どんどんしてますが、賃貸アパート分野も価格破壊がし易い分野だと思う。"ロードサイドのハイエナ→ステーキけん(閉店したファミレスを居抜きで低コスト開業)"みたいに居抜きアパートを低コスト賃貸として入居者集めする業者が増えてきたら"経営力の無い家主"は駆逐。 

    よくあるのが大学に依存する周辺の学生向けアパートとかって、少子化で大学や専門学校が撤退or縮小してしまったら、一気に入居者が居なくなる(地元で実際に入居者ゼロになった家主さんがいる)。物件保有でも現金の少ない家主だと固定資産税や修繕費までお金が無くてヒーヒー言ってる。 

    その手の家主さんほど"不動産業者が入居者を集めてくれない"と第三者依存が強い。自分で何とかする&勉強して改善策を考えるということはほとんどしない。

    逆にその手の家主で"物件維持が出来ない状態になって投げ売りしたい人"から安く買ってリノベーションした方が良さそう。  

    ※まあ買わなくても"低額家賃保証or入居者発生時のみ最低家賃"だけしてリノベーションを行い、独自に入居者集客していく方が売買契約しなくて済むかもしれません。その手の家主は自力で何かを行う余力も無いので。
    | 経済情報 | 23:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
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